Трудности жизни в многоквартирном доме

В этом году в жизни собственников многоквартирных домов в связи с реформами жилищного законодательства начались большие изменения.

Поводом к написанию данной статьи послужили обращенияжителей многоквартирных домов поселка Матвеев Курган. Согласно требованиям законодательства, до 1 апреля 2015 года собственники помещений в домах свыше 16 квартир были обязаны провести общие собрания по выбору способа управления своей недвижимостью. При этом и все организации, занимающиеся управлением многоквартирными домами, должны были в срок до 1 мая 2015 года получить лицензию на осуществление такой деятельности.

Только начав вникать в особенности жизни и, главное, функционирования многоквартирного дома, я поняла, насколько это серьезная и болезненная тема для наших жителей. Говорить о проблемах жизни в квартире соглашались очень многие. Правда, все – только на условиях анонимности.

Жалоб и нареканий было много, но самые главные и самые болезненные – две. Первая – способ непосредственного, оперативного управления общедомовым имуществом: подъездами, подвалами, чердаками и так далее. Вторая – отношения собственников жилья в многоквартирных домах с НКО «Фонд содействия капитальному ремонту в Ростовской области». Именно этим двум проблемам и было решено посвятить данную статью.

Часть 1. Как лучше управлять общим имуществом?

В связи с принятием федерального закона № 255 от 21.07.2014 года произошли изменения и дополнения в Жилищном кодексе. Если раньше управлять многоквартирными домами можно было тремя способами: а) непосредственное управление, б) товарищество собственников жилья в) управляющая компания; то на сегодняшний день непосредственное управление разрешено только в тех домах, в которых не больше 16 квартир. Остальные должны были определиться, будут ли они создавать ТСЖ, либо доверят текущее обслуживание своего дома управляющей компании. Если жильцы дома не определятся со своим выбором сами, то, согласно требованиям закона, управляющая компания для каждого такого дома с 1 июля 2016 года будет выбрана муниципалитетом, на конкурсной основе.

Мы решили разобраться, что же по этому поводу думают те, кто имеет к вопросу непосредственное отношение.

Мнение управляющей компании

Мастер жилищного фонда МУП МПЖКХ:

– Хочу сразу подчеркнуть особенность многоквартирного дома перед частными одноквартирными домами. В многоквартирном доме есть квартиры, которые принадлежат каждому гражданину на праве частной собственности. И есть общие помещения, составные части дома – подъезды, чердаки, подвалы и так далее, которые невозможно разделить между всеми жильцами, не нарушив при этом их функциональности. Есть так же общая система коммуникаций – газопроводы, водопроводы, электрические сети и так далее. Все эти системы и объекты принадлежат жильцам многоквартирного дома на праве общей, долевой собственности.

Жилищный кодекс прямо утверждает (статья 30), что собственник не только имеет право владения, распоряжения и пользования принадлежащим ему помещением (жилым и нежилым), в том числе и находящегося в долевой собственности, но и несет бремя расходов на его содержание. Он обязан поддерживать эту свою собственность в надлежащем состоянии, соблюдая при этом интересы соседей. Доля обязательных расходов на содержание такого имущества напрямую зависит от площади квартиры собственника, находящейся в этом доме. Чем она больше, тем больше, по сравнению с соседями, будут и расходы на содержание.

И вот здесь как раз появляется масса вопросов и проблем. Возникает, например, ситуация, когда при выборе способа управления 52 процента собственников квартир в жилом 18-квартином доме выбрали как способ управления управляющую компанию.И все остальные собственники квартир, даже если им это не нравится, обязаны будут подчиниться большинству.Даже если они не станут заключать договоров с управляющей компанией, они все равно будут обязаны нести бремя содержания своего дома, а значит, и платить по счетам управляющей домом компании – об этом гласит пункт 2 статьи 39 ЖК РФ.

К сожалению, в поселке есть такие дома, в которых живут собственники, которые отказываются платить за содержание своего дома. Но, согласно требованиям все того же жилищного законодательства, даже если дом находится на непосредственном управлении, без всякой управляющей компании, его жильцы все равно обязаны все вместе участвовать в содержании своей общей собственности: собирать деньги на все необходимые ремонты, вместе решая любые проблемы дома.

Происходят порой вопиющие случаи. Например, недавно ураганом в двух местах повредило крышу многоквартирного дома. На счете дома числилось 10 тысяч рублей. А ремонт крыши стоил 21 тысячу. Остальные нужно было собрать с каждого жильца. И нашлись собственники, которые сказали: «Мы свою квартиру сами отремонтировали, у нас не течет, а остальное нам по барабану. Пусть те, у кого наверху течет, сами за свой счет эту крышу и ремонтируют». Вот такие люди «с высшим образованием» и «законодательно подкованные»: считают, что их обязанность ремонтировать свою собственность ограничивается только квадратными метрами их квартиры. И как к ним достучаться, непонятно.

Недавно наше предприятие получило лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. На каждый дом будут разработаны свои, индивидуальные, расценки за наши услуги, зависящие, в первую очередь, от физического состояния дома, элементов благоустройства и ряда других факторов.

МУП «МПЖКХ» уже заключает со всеми собственниками договора на управление их общим имуществом. ВМатвеевом Кургане, например, примерно полтора десятка домов, в которых более 16 квартир, два из них уже заключили с нами свои договора.

Есть дома, имеющие право непосредственного управления своей собственностью, например, 8-квартирные, в которых жильцы на общем собрании сами выбрали наше предприятие своей управляющей компанией. Просто потому, что им удобнее ежемесячно оплачивать счета, чем бегать и решать все проблемы самим.

С теми домами, с которыми мы заключали договора раньше, будут обязательно проведены отчетно-выборные собрания, на которых мы отчитаемся о проделанной работе, о том, на что были потрачены деньги и также расскажем о том, как изменится наша деятельность в связи с изменениями в законодательстве.

Оговорюсь, что в случае заключения договора с нами, как с управляющей компанией, речь идет не о капитальном ремонте, а лишь об обслуживании и текущем ремонте мест общего пользования многоквартирного дома: подвалов, чердаков, входныхдверей, окон и оконных стекол в подъездах и так далее. Вопросами капитального ремонта многоквартирных домов в каждом населенном пункте занимаются сотрудникиАдминистрации сельских поселений.

 

Мнение бывшего члена ТСЖ

Александр Иванов (имя и фамилия по просьбе респондента изменены):

–До всех реформ наши многоквартирные дома являлись собственностью муниципалитета, государственной, то есть, собственностью, если утрировать. А мы только проживали там. Потом была приватизация, каждый собственник свое жилое помещение сделал лично своим. Сделали в квартирах ремонты, все благоустроили.

А общие помещения – хоть за ихобслуживание и ремонт и собирали деньги все тридцать лет, пока существует дом, фактически не обслуживались никем. Они были брошенными.

Люди годами платили деньги, и при этом сами в своих подъездах белили-красили, наводили порядок. Вот от того, наверное, и такая обида у жителей сейчас на государство, когда вышли в свет новые законы, по которым всем общим имуществом должен кто-то управлять, получая за это деньги.

Наш дом некоторое время назад был очень запущенным, «ничейным».Когда несколько лет назад государство впервые заговорило о ТСЖ, как о способе управления совместным имуществом, все жильцы дома поверили в нововведение. И создали такое товарищество.

Начали собирать деньги, понимая, что они у нас небольшие – миллионеров доме нет, а квартир всего 18. Сумму поэтому платежа решили оставить ту же самую, которую до создания ТСЖ собирали с нашего дома. В год это около 10 тысяч рублей.

И тут началось. Только на открытие ТСЖ нам на тот момент понадобилось 7 тысяч рублей. Дальше – хуже, наше ТСЖ стало всем вокруг что-то должно. Ведь, пока дом «ничей» и непонятно, к кому обращаться, он никому и не нужен. А появляется официальное лицо– тут же начинают идти предписания от всех контролирующих служб и органов.  «Двери в подвал обить железом и замкнуть на замки в срок до такого-то числа», «все входы на чердак – запечатать и замкнутьвстрок до такого-то числа», сосульки вовремя сбивать, снег с крыш убирать и так далее. А за невыполнение предписаний в срок – предусмотрено наказание.

Много проблем возникло и с налоговой инспекцией, ведь никого «подкованного» в этой сфере в нашем доме не было. Мы открылись в конце года. А в начале следующего надо было подавать декларацию. Пришли, заполнили, у нас – «нулевой» баланс. Сдали бумаги и успокоились.Через четыре месяца нас вызвали в налоговую и сказали, что мы подали декларацию не по той форме. Что делать? Переделали, подали по другой. Сдали. Еще через время наше ТСЖ обвинили в том, что мы подали вторую декларацию позже срока. В результате всех перипетий мы заплатили штраф 2 тысячи, истратив, таким образом, только на «административные» вопросы почти весь свой годовой сбор. Пришлосьуже непосредственно на ремонт и содержание домадополнительно деньги собирать.

А потом, когда мы подробнее узнали требования законодательства, мы вообще пришли в ужас. Работники ТСЖ должны были, как мы узнали, проходить не реже раза в пять лет аттестацию. Все специалисты – председатель, бухгалтер, сантехник, электрик и так далее – должны иметь соответствующее образование и бумаги, подтверждающие их допуск к профессии. Обязательны периодические медицинские осмотры, освидетельствования, обучение и инструктаж по охране труда, работа по ТК и так далее. Все работники обязаны получать зарплату.

Получается, у ТСЖ должны иметься хотя бы председатель и бухгалтер, которые будут заниматься только делами товарищества, забросив свою основную работу, так как ею им заниматься будет просто некогда. А в идеале – в ТСЖ должны быть, кроме директора и бухгалтера, еще и собственные слесарь, дворник, электрик. Может быть, для столичных многоэтажек содержание всего этого трудового коллектива – не проблема, но для маленького сельского 18-квартирного дома такие «нагрузки» – просто неподъёмная ноша.

Именно после появленияу ТСЖ незапланированных финансовых трат и выяснения всех требований закона к товариществу собственников жилья, на общем собрании жильцов мы решили наше ТСЖ закрыть. Закрытие товарищества опять влетелонам в приличную копеечку и кучу нервов. Я думаю, это глубочайшая ошибка:  в селе строить многоэтажки и пытаться грести их жильцов под гребенку городских многоквартирных домов…

После закрытия товарищества, наш дом находился на непосредственном управлении. Все вопросы мы решали сами, сами, без всяких оформлений, и сами занимались ремонтом и содержанием нашего общего имущества.

Что мы сделали? Первое – сразу отремонтировали фундамент. У нас не было никакой гидроизоляции вокруг дома – а в фундаменте щели сантиметров по 8. Когда шли дожди – в квартирах первого этажа снизу сырели стены, а в подвалах и вовсе стояла вода. Все залили битумом, положили рубероид, постелили отмостку в полтора метра шириной. Переделали полностью ступеньки в подъезде. Не знаю, почему свое время строители лестницу положили под таким наклоном, что в ее ступеньках постоянно в дождь скапливалась вода. Полностью переделали и козырек над подъездом, и входные двери. Раньше их из-за плохого козырька постоянно отрывало ветром, а из-за сырости они гнили. Теперь все сделано на совесть.

Подвернулась возможность – и была полностью отремонтирована крыша. Тоже сделано все по уму: на новые стропила досточка к досточке лес уложен, сверху – рубероид, по нему – шифер: не протечет.

Переделали и электричество – проводка у нас были плохая. Воду провели тоже сами, уже давно – наш дом в свое время сдавался вообще без водоснабжения. Установили общедомовой счетчик. Хотя, опять же, я не понимаю необходимости установки такого прибора учета. На что нам в квартирах воровать воду? У нас ни огородов нет, которые надо поливать, ни хозяйства, которое воду пьет. С такой логикой общеуличныесчетчики надо на каждой половине улицы устанавливать. Кстати, было бы гораздо продуктивнее.

Еще один общедомовой счетчик – для электричества в подвальных помещениях – напротив, дело нужное. У нас ведь нет при доме никаких подсобных помещений для хранения: ни сарайчиков, ни беседок, ни гаражей. Вот мы и облагородили наши подвалы: каждый в них оборудовал себе кладовую. И, зная, что платить за освещение придется всем, каждый обязательно выключает после себя в подвале свет…

Вообще, говоря о владении, распоряжении и пользовании общим имуществом в многоквартирном доме, надо отметить, что здесь во многих проблемах и люди сами виноваты. Мы чаще всего неактивные, инертные. Начинают нас склонять что-то сделать для себя, тот же мусор вовремя вывезти – ужас, через какие даже эта простая вещь идет сопротивления! Ну почему, когда живет хозяин в частном доме, он сам мусор собирает? Почему у себя в частном дворе ни один жилец бумажку себе под ноги не бросит? А у нас, в общем дворе – можно. И никто, никто чаще всего не хочет всем домом заниматься – бегать, собирать деньги, договариваться, решать проблемы не своего подъезда…

Очень трудно люди мобилизуются. Иногда методом от противного.Вот, например, большим достижением нашего дома я считаю всеобщий переход жильцов на использование экономичных лампочек. Никакие уговоры не помогали, все доказывали, что это очень дорого и не ко времени. Добились всеобщей замены лампочектак. Выбрали самую горластую и самую упертую женщину в доме и ей на один месяц поменяли все лампочки накаливания в квартире на экономичные, в качестве эксперимента. Раньше у нее было 8 лампочек по 60 Ватт, а стало 8 лампочек по 10 Ватт. Когда эта собственница через месяц оплатила счет за электричество, она и сама побежала покупать новые лампочки, и, без всяких усилий, убедила всех остальных жильцов сделать тоже самое.

Так вот и живем. А как сейчас будем жить в связи с требованиями нового закона – перейти под крылышко управляющей компании или создать ТСЖ – пока не знаем. Не знаем, что делать. Думаем, определяемся пока.

Но уж точно не будем выбирать себе никакую управляющую компанию со стороны, из другого города. Даже, чтоб просто поругаться с ее работниками, в город лишний раз не наездишься.

Может быть, выберем ту, что принадлежит нашему муниципалитету, хотя и к ней есть много вопросов. Но все-таки она в нашем районе налоги платит, для нас старается. Хотя бы не так обидно. А может быть, рискнем и опять создадим ТСЖ. Хотя, если честно, кроме мучений, вспомнить нечего…

 

Мнение собственника квартиры из дома, имеющего право оставаться на непосредственном управлении 

Николай Петров (имя и фамилия по просьбе респондента изменены):

– На наш дом требования нового закона не распространяются. Мы вполне можем продолжать жить «на самоуправлении», как и раньше. Но мы сами, по собственной инициативе, решили заключить договор с управляющей компанией. И, что принципиально, с местной.

Долго думали, прикидывали, как лучше, и вот решили. Хоть у нас и 8-квартирный дом, но собирать деньги, уговаривать, объяснять каждому, на что они тратятся, доказывать, что именно надо в доме отремонтировать – это все мы уже проходили. Больше не хотим. Пусть, может, несколько дороже нам все это выйдет, зато нервы целы, обид нет, и ни с кем из соседей ссориться не приходится…

 

Елена Мотыжева

(Продолжение – Часть 2.Болезнь капитального ремонта - следует)

Все статьи