Как купить квартиру и не «влететь» с нею?

 Практикующий юрист рассказывает, насколько мы рискуем при покупке дома или квартиры,
и стоит ли слепо доверять агентствам недвижимости

Владимир Букалов

Назваться риелтором
может любой

 В субботу, 18 декабря, в России отмечают день риелтора. Поздравляем с этим праздником всех причастных! Желаем, чтобы главный показатель вашей работы – удачные сделки и улыбки счастливых и довольных клиентов – с каждым годом только возрастал! Ну, а мы сегодня поговорим о том, возможно ли купить недвижимость без рисков и головной боли.

 Рынок недвижимости пестрит яркими манящими заголовками различных агентств недвижимости, предлагающих заманчивые объекты по привлекательной цене. Так почему же всё больше интересных предложений оказываются тем самым «сыром в мышеловке», а мечты о благополучной покупке собственной квартиры разбиваются в пух и прах?! За консультацией мы обратились в Юридический центр В.В. Букалова, который находится в Таганроге. Руководитель Центра, юрист Владимир Вадимович Букалов, чьи многолетние опыт и практика базируются на успешном разрешении споров и противоречивых ситуаций, рассказал нашей редакции о том, существует ли правильный алгоритм действий, способный максимально обезопасить любого потенциального покупателя от мошеннических схем и сомнительных агентских контор при покупке недвижимости:

 – Рынок недвижимости сам по себе довольно денежный. Для него характерен низкий порог входа – это значит, что стать риелтором или даже открыть агентство недвижимости может каждый желающий. Неудивительно, что среди покупателей и продавцов так много недовольных клиентов. Существуют агентства недвижимости, у которых в приоритете сиюминутная выгода – они могут предложить объект, изначально понимая, что он проблемный, и покупатель может в будущем лишиться не только денег, но и, собственно, самого объекта. Есть конторы, сотрудники которых банально безграмотны и по своему незнанию могут провести опасную сделку, итог которой может быть очень печальным!

 Безусловно, на этом рынке есть и профессионалы, но в реальности их достаточно мало, потому что этот вид деятельности не лицензируется и никак на государственном уровне не регулируется (но это больше вопрос к законодателю). Ведь некоторые агентства недвижимости, кроме информационных услуг, оказывают еще и юридическое сопровождение – а это уже необходимость иметь в штате квалифицированного юриста, потому что привлечь к уголовной ответственности риелтора, который осуществил сделку заведомо мнимую и оспоримую, крайне затруднительно – он всего лишь посредник.

 Не стесняйтесь обращаться к своему юристу!

 Перед подписанием договора с агентством, люди должны внимательно изучить его содержимое – если есть сомнения, посоветоваться со своим юристом. Не стесняйтесь корректировать пункты договора, вносите в них изменения – это ваше законное право! Стоит сразу оговориться: каждое агентство недвижимости по-своему манипулирует клиентом. Все они заинтересованы в том, чтобы сохранить контроль над сделкой, поэтому привлечение юриста со стороны для них всегда нежелательно. Их юрист может быть действительно грамотным, понимать и осознавать все механизмы, которые могут повлечь неблагоприятные последствия для одной из сторон, но будучи наёмным сотрудником, он все равно будет заинтересован осуществить сделку, несмотря ни на что. К сожалению, деятельность многих агентств нацелена на извлечение прибыли. Здесь стоит только уповать на добросовестность этих людей и их юридическую грамотность.

 Прежде чем давать какие-либо деньги, нужно очень внимательно ознакомиться с агентством недвижимости, предоставленными документами и, конечно же, изучить человека, который является продавцом.

 Большинство агентств недвижимости за свои услуги берёт определённый процент, он может варьироваться от 3 до 6% от стоимости объекта, но есть важный нюанс. Информационные услуги заведомо входят в так называемые «агентские», оплата которых происходит только после подписания договора купли-продажи и перехода права собственности новому владельцу!

 Итак, если всех всё устраивает и нашёлся подходящий объект недвижимости, все участники сделки собираются, чтобы заключить предварительный договор. Как правило, юрист агентства проверяет документы на квартиру. Но здесь важны нюансы. Поговорим же о них.

Собственник
собственнику рознь

 Кроме документов на объект недвижимости, для потенциального покупателя особую ценность представляет и информация о продавце этой недвижимости. Очевидно, что продать сейчас можно только приватизированную квартиру. Однако важно понимать, что право пожизненного пользования такой квартирой сохраняют даже лица, которые должны были участвовать в ее приватизации (так как проживали на ее момент в этой квартире), но по каким-то причинам от приватизации отказались. Да, такие граждане, по факту, не являются собственниками квартиры, но право в ней жить, сколько захочется, законом за ними закреплено навсегда!

 Отдельного внимания заслуживают несовершеннолетние. Неважно, на основании чего (приватизация, наследство, покупка, дарение) они являются собственниками квартиры, но без разрешения органов опеки продать такой объект недвижимости не представляется возможным! Вообще, на момент сделки важно иметь полную картину о приватизации выбранной квартиры – при наличии договора передачи и ордера можно определить: сколько собственников и зарегистрированных в квартире проживали с момента приватизации и какими правами каждый из них обладает. Бывают ситуации, когда на момент сделки не все лица оказываются выписанными из квартиры (например, потому что отбывают наказание). Ведь лишить человека прописки можно либо при его добровольном согласии, либо в судебном порядке. Хотя это не относится к лицам, которые не участвовали в приватизации, но на тот момент проживали в квартире – они вообще сохраняют право пожизненного проживания в своей квартире! В случае, если квартира – наследственная, тоже всегда нужно проверять, были ли, кроме продавца, еще и другие наследники и все ли они объявились! Из всего этого следует, что собственником квартиры может быть не один человек, а несколько – и все они должны присутствовать на сделке.

Сделка с банкротом или недееспособным

 В случае же, если лицо продаёт недвижимость по доверенности, у вас сразу должны возникнуть определённые вопросы. Во-первых, важно удостовериться, действительна ли доверенность – эту информацию можно проверить на официальном ресурсе Федеральной нотариальной палаты. Во-вторых, нужно внимательно ознакомиться с полномочиями, которые отражены в доверенности. Личность продавца тоже должна тщательно проверяться, потому что человек, который продаёт квартиру, может находиться в процедуре банкротства! Так как лицо, проводящее процедуру банкротства, обязано проверять все сделки должника за последние три года и, по возможности, оспаривать их, такие сделки принято считать мнимыми: к примеру, когда человек, заведомо зная, что на нём висят многомиллионные долги, отчуждает своё имущество, чтобы кредитор не успел его отобрать. Поэтому нередки случаи, когда продавец через полгода признаёт себя банкротом, а финансовый управляющий оспаривает ранее совершенную им сделку и забирает квартиру, чтобы рассчитаться с кредиторами. Вот почему всегда нужно проверять личность продавца: какие в отношении него заведены исполнительные производства, имеет ли он задолженность на данный момент – всё это по паспортным данным можно проверить на официальном ресурсе – сайте Федеральной службы судебных приставов!!!

 Отдельное внимание хочется обратить на справку из психоневрологического диспансера – при покупке квартиры этот документ очень важен. Он информирует нас о том, что все участники сделки находятся в здравом уме и не состоят на учёте в ПНД. Некоторые агентства могут намеренно умалчивать об этой справке, зная, что не каждый согласится, по своим личным соображениям, её предоставлять. На самом деле, это очень важный документ, который может предупредить возможные проблемы в будущем – если вдруг окажется, что человек психически болен, совершенную им сделку можно легко оспорить. Возрастная категория продавца тоже заслуживает отдельного внимания. Если продавцу 90 лет, я не совсем уверен, что ПНД выдаст такую справку…

Нюансы предварительного договора

 Если, проверив документы, желание приобрести недвижимость не отпало, переходим к следующему этапу – заключаем предварительный договор. Что здесь важно знать? В типовых договорах, которые предлагают агентства, намерение купить объект недвижимости обычно скрепляется задатком. Тут важно понимать, что в случае отказа продавца от сделки, потенциальный покупатель получает сумму в двойном размере от задатка. Если же сделка сорвалась по вине покупателя, задаток ему не возвращается.

 Однако бывает так, что недвижимость понравилась, но на момент заключения договора существуют очевидные проблемы, которые требуют доработки и их исход не всегда до конца понятен – в такой ситуации рекомендуем давать аванс. Задаток и аванс – это, в любом случае, передача денежных средств в счёт стоимости будущей квартиры. Преимущество аванса в том, что покупатель и продавец в любой момент могут передумать и вернуться к исходной точке без потери денег – если проиграется негативный сценарий, аванс возвращается покупателю. И в том, и в другом случае, есть свои плюсы, и свои минусы.

 После того, как механизм покупки недвижимости запущен, стороны назначают дату сделки. До наступления этого момента продавец должен предоставить определённые документы – остановимся на них подробнее.

Проверьте справки и
техдокументацию

 Справки об отсутствии задолженности – здесь на первый взгляд всё понятно: на момент сделки задолженностей не должно быть! Но поговорим о нюансах: бывает так, что по данной квартире открыт не один лицевой счет, а два, три и даже четыре... Продавец вам может предоставить справки об отсутствии задолженности по одному из них, а остальные долги так и останутся незакрытыми.

 Если было разделение счетов между собственниками квартиры, то должно быть еще и решение суда. Именно этот документ даст понимание: сколько счетов у квартиры и за кем они закреплены. Переходят ли долги от старых собственников к новым – вопрос актуальный во все времена! Долги за капитальный ремонт переходят однозначно, а вот касательно ресурсоснабжающих кампаний отвечу так: долги не переходят, но это не повод, чтобы прежний собственник не погасил задолженность – на этого человека будет открыто исполнительное производство! Кампании будут налагать арест на имущество и в любом случае будут судебные разбирательства. Новому собственнику тоже нужно будет судиться, снимать обременения – и он, безусловно, выиграет, но ведь этой нервотрепки можно было избежать!

 Существует еще один важный момент: проверка технической документации. Перепланировка, повлёкшая за собой существенные изменения конфигурации дома или квартиры и не узаконенная в соответствующем порядке, считается недействительной – банк под такую недвижимость ипотеку не выдаёт! Если вдруг все участники сделки на перепланировку «закрыли» глаза, в дальнейшем у нового собственника могут появиться большие проблемы, т.к. не все перепланировки отвечают градостроительным и строительным нормам, соответственно, бывает так, что их нельзя узаконить!

 Новостройка – не повод расслабляться

 Важно понимать, что любая вторичка – это жильё с историей. И история эта может неизвестно как аукнуться в будущем для нового покупателя. Ведь совершившуюся сделку может оспорить каждое заинтересованное лицо, которое полагает, что его права были нарушены!

 Поэтому закономерно, что многие не хотят рисковать и предпочитают покупать квартиры в новостройках. Но там существуют свои тонкости. В первую очередь, нужно проверять застройщика: что в отношении его не ведутся никакие споры, судебные разбирательства, которые потенциально могут повлечь неблагоприятные последствия. Убедиться, что застройщик не находится в реестре банкротов. У нас был случай, когда люди покупали новостройку, а застройщик попал в реестр банкротов, т.е. всё его имущество было арестовано, а ему на тот момент уже был передан задаток!

 Так что репутация застройщика при выборе новостройки очень важна! Зайдите на официальный сайт, изучите отзывы, ознакомьтесь с информацией: как долго он на рынке, сколько и за какой период им было сдано домов – это всё позволит вам сформировать объективное представление о будущем жилье и, возможно, убережёт от необдуманных поступков. На первый взгляд, столько информации для тех, кто планирует покупку недвижимости, может показаться избыточной, но, как говорится: «Предупреждён, значит вооружён!»

Если у вас остались
вопросы – обращайтесь!

 Уважаемые читатели! Мы рады сообщить, что у нас открывается ещё одна постоянная рубрика: «Спроси у юриста». Владимир Вадимович Букалов постарается дать развёрнутые ответы на ваши обращения, касательно волнующих вас ситуаций. Присылайте в «Деловой Миус» свои обращения к юристам – мы постараемся вам помочь!

Ксения Кизеева

Все статьи