Квартирный вопрос

 Поводом для написания данной статьи стала ситуация, которая случилась с одинокой женщиной, приехавшей в Матвеев Курган из Харцызска (ДНР). Пожилая дама пришла в редакцию с просьбой помочь разрешить неожиданно возникшую проблему. Она была прописана в доме у своей подруги в селе Авило-Успенка Матвеево-Курганского района. Когда знакомая умерла, её сын продал дом, не поставив в известность нашу героиню. Женщина думала, как ей правильно поступить: претендовать на дом она не собиралась, так как проживала постоянно в Харцызске, а что делать с постоянной пропиской, сделанной «по дружбе», она не знала.

 Фактически получалось, что она оказалась прописанной уже не у близкой подруги, а у чужих людей. В этой связи, вопрос напрашивается сам собой: как могли продать дом вместе с прописанным в нём человеком? Кто ответственен за такие ошибки, которые для некоторых могут оказаться непоправимыми? Сложно представить реакцию новых жильцов, если вдруг так случится, что женщина решит к ним подселиться. Выслушав эту историю, назрели следующие вопросы: что делать потенциальным покупателям, чтобы максимально снизить риски при покупке вторичной недвижимости, и какие документы обязательны при осуществлении сделки купли-продажи? И в целом, возможно ли потенциальному покупателю обезопасить себя от нечестных продавцов и не попасться на уловки мошенников?

 С этими вопросами мы разбирались с экспертом из Москвы – руководителем юридического департамента одной из крупнейших в России производственных компаний Дарьей Сотниковой. Её общий стаж работы в этой области составляет 20 лет. Дарья Александровна постоянно выступает в качестве спикера на многочисленных российских и международных конференциях, является консультантом Министерства культуры РФ, неоднократно становилась лауреатом премии «Юрист года».

Дарья Александровна Сотникова

 «Основное нововведение, – рассказывает Дарья Александровна, – случилось в 2023 году – сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) стали доступны только для собственников недвижимости. Соответственно, получить информацию можно будет только с согласия собственника – для третьих лиц она будет недоступна. Сделано это в целях безопасности и правомерности использования личной информации. Ранее выписку мог заказать каждый желающий, чтобы получить из неё данные об объекте недвижимости и его владельце. Подтверждение права собственности владения недвижимостью – обязательное условие в сделках, выполнить которое может только владелец. Данные изменения в законодательстве призваны защитить владельцев недвижимости от мошенников, т.е. если злоумышленники не знают, кто собственник объекта недвижимости, то подделать документы становится сложно, и соответственно совершить махинацию с квартирой тоже. Зато у потенциального покупателя, особенно вторичной недвижимости, риски возрастают. Покупатели и риелторы не могут установить личность того, с кем они имеют дело: продавцом или мошенником.

 Хотелось бы подсветить ещё один момент: с 2022 года штампы на договоре купли-продажи больше не ставят. Подтверждать государственную регистрацию и право собственности на недвижимость можно выпиской из ЕГРН. Учитывая тот факт, что в выписке не будет личных данных, а на договоре купли-продажи – штампа Росреестра, проверить объект становится сложнее. Но выход из любой ситуации всегда есть – в первую очередь, всегда советую обращаться к специалистам, профессиональным риелторам. И сейчас я расскажу о тех возможностях, которые может использовать покупатель, чтобы обезопасить себя.

 1.В первую очередь, необходимо, чтобы продавец самостоятельно заказал выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая может быть как в бумажном, так и в электронном виде. Сложности это не представляет, собственник может запросить её бесплатно через Госуслуги – она будет готова в течение нескольких минут и подписана электронно-цифровой подписью. В ней будут данные о собственнике объекта недвижимости. Перед сделкой нужно попросить продавца получить выписку снова, чтобы удостовериться, что на текущий момент не наложены никакие ограничения (арест и т.д.).

 2.Второй вариант, на мой взгляд, самый прозрачный. Необходимо попросить продавца открыть данные. Для этого необходимо продавцу недвижимости написать заявление в Росреестр (через МФЦ), в котором он указывает, что разрешает предоставлять информацию о себе. И тогда выписку из ЕГРН будут предоставлять всем, как раньше: с ФИО собственника и датой его рождения. Если у собственника несколько объектов, он имеет право написать заявление на раскрытие информации только об одном. Без заявления Росреестр будет выдавать выписки без персональных данных. Мне кажется логичным, когда на период продажи недвижимости собственник открывает свои данные в ЕГРН по конкретной квартире для всех желающих. После осуществления сделки купли-продажи собственник меняется, и данные по ЕГРН по умолчанию становятся закрытыми.

 3.Третий способ предполагает обращение к нотариусу. Если сделка предполагает нотариальное заверение, например, в ней участвуют дети. Нотариус сам будет запрашивать необходимые выписки из ЕГРН – в этом случае ничего не изменилось, так было раньше, так есть сейчас. Можно предварительно обратиться к нотариусу, чтобы заверить предварительный договор или внесение задатка.

 4. Для чистоты сделки в обязательном порядке нужно получить справку о прописанных лицах. В народе её называют выпиской из домовой книги, хотя по факту это адресная справка.

 Итак, если следовать этим советам, то спорных ситуаций в процессе сделки можно избежать», – подытожила эксперт.

Галина Александровна Филиппова

 О нюансах сделок купли-продажи нам дополнительно рассказала руководитель московского ипотечно-риелторского агентства Галина Александровна Филиппова: «На данный момент вопрос банкротства владельца недвижимости стоит достаточно остро. Может случиться так, что продавец квартиры подал на банкротство, но суд его таковым ещё не признал. В таких ситуациях, арбитражный управляющий может эту сделку откатить назад. Что по итогу будет? Неизвестно. Скорее всего, долгие судебные разбирательства, результат которых непредсказуем. Многие люди сейчас стали банкротиться, а полного понимания ситуации, как правильно действовать, до сих пор нет. Чтобы предостеречь от таких сделок, мы непосредственно проверяем информацию по своим базам».

 Резюмируя мнения наших московских экспертов, выделим два важных момента: справка из ЕГРН даёт информацию о собственниках жилья, справка из домовой книги – о прописанных лицах. Если со справками из ЕГРН всё более-менее понятно, то по домовым книгам возникает ряд вопросов. Как информирует издательство Novomoscow.ru: «После передачи обязанностей ведения учета граждан МВД России необходимость в ведении таких документов отпала. С 31 декабря 2017 года процесс регистрации по месту постоянного или временного проживания переведен в электронный формат. Бумажные носители больше не используют. Все данные хранятся в базе МВД России. Домовая книга больше не является документом, который разрешено использовать для выдачи справок о составе семьи или количестве зарегистрированных лиц по определённому адресу. Несмотря на это, документ иногда требуют при проведении сделок с недвижимостью».

 Итак, что мы имеем? Учёт граждан с 31 декабря 2017 года осуществляет не ФМС, а УВМ МВД России. Информация из домовых книг актуальна на период их существования – в любом случае, она не будет лишней. Потенциальный покупатель может узнать «движения по квартире», которые осуществлялись до 2018 года. А вот дальше, не всё так просто и прозрачно. Теперь узнать, сколько прописанных в квартире, можно в таких случаях:

 1. Покупатели просят продавцов предоставить информацию о том, что все прописанные лица по данному адресу выписались. Для этого собственник недвижимости обращается в МВД, где на каждое прописанное лицо выдаётся отдельная адресная справка. Невероятно, но факт! Единая база данных с адресами и прописанными по ним лицам, но поиск в базе осуществляется только по ФИО гражданина, а не по адресу объекта. Технический момент, а скольких проблем удалось бы избежать. Такие «технические недоработки» способствуют тому, что на рынок недвижимости попадают квартиры «с душами». Если, не дай Бог, вас угораздило купить такую недвижимость, приготовьтесь к долгому судебному процессу. Некоторые эксперты утверждают, что выписать прописанных через суд представляется вполне возможным, но источник Спроси.дом.рф сообщает следующее: «Нельзя выписать жильца из квартиры даже в судебном порядке, если: прописанный не имеет другого жилья; право пользования квартирой закреплено за жильцом на основании отдельного соглашения, ранее заключённого с собственником; при приватизации жилья прописанный отказался от своей доли в пользу других членов семьи; прописанный не может быть лишён права на проживание по решению суда; ребёнок в настоящий момент проживает в детском дому».

 2. Получить единый жилищный документ, но он доступен не во всех регионах. Спроси.дом.рф поясняет, какая информация содержится в документе:

– «Сведения о самом ЕЖД со сроком его действия;
– сведения о заявителе;
– данные о недвижимости;
– номер лицевого счета;
– характеристики жилья;
– выписка из домовой книги;
– информация о зарегистрированных по месту пребывания;
– данные о другой жилой площади;
– наличие жилищных льгот;
– наличие приборов учета;
– информация о задолженностях;
– информация о квартирах коммунального заселения;
– информация о лице, оформлявшем ЕЖД. Как вы понимаете, данная опция не доступна для собственников частных домов.

 Ещё один крайне важный момент: выбрать агентство недвижимости с безупречной репутацией крайне сложно. Есть замечательная поговорка: «На рынке два дурака: продавец и покупатель. Один хочет дороже продать, другой – дешевле купить». На рынке недвижимости – их три! Агентство недвижимости заинтересовано, чтобы сделка состоялась. Поэтому все справки будут пропускаться, для риелторов главное – их наличие, а достоверность информации в них проверит жизнь, последствия ощутят на себе новые владельцы.

 Приведу пример: при осуществлении сделки купли-продажи собственник недвижимости должен принести справки со всех коммунальных служб об отсутствии задолженности на конкретную дату. Справка может быть предоставлена в таком виде, на период 2022-2023 задолженности нет. В таком случае встаёт закономерный вопрос: «А как обстоят дела с задолженностью до 2022 года?» Юриста риелторской конторы этот факт может не смущать, и он может «подыграть» продавцу и пропустить эту справку. Ваша задача быть бдительным и не доверять на 100% никому! Если вы сомневаетесь в собственных способностях, можно прибегнуть к помощи стороннего квалифицированного юриста. Таким образом, доверив ему сопровождение сделки. Для тех, кто оформляет ипотеку, можно у банка заказать платную проверку объекта недвижимости. Юристы банка запрашивают всю необходимую информацию и определяют риски, которые прописывают в гарантийном сертификате. Имея на руках эти сведения, вы можете потребовать, чтобы сомнительные пункты были устранены до момента подписания договора купли-продажи, а можете и вовсе отказаться от сделки.

 Уважаемые читатели! Покупка недвижимости – это всегда риски, поэтому, следуя рекомендациям наших экспертов, вы сможете избежать ряда ошибок и обезопасить себя от мошенников. Удачных вам покупок и вложений!

 Ксения Кизеева

Все статьи